RESPONSABILIDADE CIVIL DO CONSTRUTOR PELOS VÍCIOS CONSTATADOS NAS OBRAS: PRAZO PRESCRICIONAL

Na seara da responsabilidade civil, um dos temas que se destacam é o da responsabilidade civil do construtor pelos vícios constatados nas obras, especialmente quando se trata do prazo prescricional. Ninguém, ao contratar a construção de uma obra, espera que em curto prazo apareçam vícios de nenhuma natureza, principalmente aqueles que se relacionam com a segurança e solidez da obra. Pelo contrário, quem adquire um imóvel pretende que a vida útil do bem se estenda por um longo e indeterminado período,  ultrapassando gerações.

Na sociedade moderna atual, temos uma infinidade de oferta de imóveis à venda, de todos os valores e para todos os gostos, muitos ainda em fase de construção. Entretanto, não é incomum constatar, na prática, os mais variados defeitos encontrados nos imóveis após a sua entrega, tais como problemas de segurança, problemas estruturais, rachaduras, infiltrações, goteiras, etc.

Diante destes possíveis problemas, torna-se importante saber qual é a solução dada pelo ordenamento jurídico brasileiro acerca da responsabilidade civil dos construtores, e ainda, o prazo em que é possível reclamar dos vícios que porventura surgirem.

O Código Civil atual não tratou especificamente da responsabilidade civil do construtor, mas dedicou um capítulo próprio para dispor acerca do contrato de empreitada (artigos 610 a 626 do CC/02).  Além disso, é bom lembrar que desde a publicação do Código de Defesa do Consumidor – lei 8.078/90, os contratos firmados entre as construtoras/incorporadoras e os adquirentes dos bens são regidos pelas normas consumeristas. Sendo assim, para interpretarmos corretamente quais são os prazos prescricionais e/ou decadenciais aplicáveis aos vícios de construção, é necessário proceder ao diálogo entre estas fontes normativas.

Primeiramente, passemos à análise do artigo 618 do Código Civil. De acordo com esta norma, o construtor responde pela solidez e segurança da obra pelo prazo de cinco anos: “Nos contratos de empreitada de edifícios ou outras construções consideráveis, o empreiteiro de materiais e execução responderá, durante o prazo irredutível de cinco anos, pela solidez e segurança do trabalho, assim em razão dos materiais, como do solo”.

E mais: em seu parágrafo único, o legislador dispõe que “decairá do direito assegurado neste artigo o dono da obra que não propuser a ação contra o empreiteiro, nos cento e oitenta dias seguintes ao aparecimento do vício ou defeito.”

Na norma supracitada, há portanto dois prazos de naturezas jurídicas distintas: o prazo de 5 anos durante o qual o empreiteiro de materiais e execução (ou, simplesmente, construtor) responde pela solidez e segurança de seu trabalho é um prazo de GARANTIA, conforme entendimento já consagrado nos Tribunais (neste sentido, os julgados  REsp  n. 1.717.160/DF, Relator Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 22/3/2018, DJe 26/3/2018; AgRg no REsp n. 1.344.043/DF, Rel. Ministra Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, julgado em 17/12/2013, DJe 4/2/2014). Portanto, neste prazo de cinco anos presume-se a culpa do construtor por todo e qualquer vício relacionado à solidez e segurança da obra.

Já o prazo previsto no parágrafo único do artigo 618 do CC/02 é de natureza decadencial, devendo ser interpretado da seguinte forma: dentro do prazo de garantia de cinco anos, o dono da obra terá cento e oitenta dias para reclamar acerca do aparecimento de qualquer vício ou defeito existente na obra.   Visto isso, há que se indagar: e após o prazo de garantia de 5 anos, perderia o consumidor/dono da obra o direito de responsabilizar o construtor por eventuais vícios ou defeitos da obra?  Caso ainda seja possível promover a ação de indenização, em qual prazo ocorreria a prescrição? Neste ponto, voltamos a ressaltar que há duas legislações aqui aplicáveis: o Código de Defesa do Consumidor e o Código Civil.

De fato, o prazo de garantia de cinco anos é muito curto quando se trata de um empreendimento imobiliário, e muitas vezes os vícios e defeitos aparecem justamente após este prazo.  Sendo assim, caso o problema ocorra após o transcurso dos cinco anos de garantia, então outro prazo passará a contar: o prazo prescricional.

Tratando-se de fato do produto ou do serviço, o prazo prescricional previsto no Código de Defesa do Consumidor é de 5 (cinco) anos a partir do conhecimento do dano e de sua autoria (art. 27, CDC). Já o Código Civil, em seu artigo 205, afirma que a prescrição ocorre em dez anos, quando a lei não lhe haja fixado prazo menor. Neste aspecto, não se aplica a prescrição de três anos prevista no artigo 206, § 3º, V do Código Civil, pois este prazo se restringe às ações de indenização advindas da responsabilidade civil extracontratual, apenas.

Ora, é certo que em se tratando de relação de consumo, deve-se aplicar ao consumidor a hermenêutica que mais lhe favoreça. Neste aspecto, caminhou bem a jurisprudência, adotando a seguinte solução: caso o vício ou defeito apareça após este prazo de garantia, o consumidor tem o prazo de 10 (dez) anos para promover a ação de responsabilidade civil cabível contra o construtor, nos termos do artigo 205 do CC/02, e este prazo só começa a contar após o conhecimento do vício.

Nos termos da jurisprudência do STJ, “à falta de prazo específico  no  CDC  que  regule  a  pretensão  de  indenização  por inadimplemento  contratual,  deve  incidir  o  prazo  geral  decenal previsto  no  art.  205  do  CC/02,  o  qual  corresponde  ao  prazo vintenário de que trata a Súmula 194/STJ, aprovada ainda na vigência do Código Civil de 1916 (“Prescreve em vinte anos a ação para obter, do   construtor,   indenização   por   defeitos   na   obra”)  (REsp 1.534.831/DF,  Rel.  Ministro  Ricardo  Villas  Bôas  Cueva, Rel. p/ acórdão   Ministra   Nancy  Andrighi,  Terceira  Turma,  julgado  em 20.02.2018, DJe 02.03.2018).

Certamente, a solução adotada é mais justa e favorece o consumidor. De qualquer forma, cada situação deverá ser analisada com suas particularidades, até mesmo porque a responsabilidade civil exige a presença de seus elementos essenciais, a saber: a conduta, o dano e o nexo de causalidade.