Os benefícios da Usucapião Extrajudicial

As diversas espécies de usucapião previstas no ordenamento jurídico brasileiro permitem consolidar a propriedade em favor daquele que, ao possuir determinado bem como seu por tempo prolongado, deu a este bem sua destinação econômica e social, contribuindo assim para o bem estar coletivo.

A usucapião é modo de aquisição originário do direito de propriedade, e deriva de uma situação de fato, em que a posse prolongada, exercida por determinado tempo, desde que acompanhada de seus requisitos legais, pode se transformar em  propriedade.

No intuito de tornar mais célere a aquisição do direito de propriedade pela via da usucapião, e também seguindo a tendência de desjudicialização dos procedimentos como meio de solução dos conflitos, o CPC/15, em seu artigo 1.071, acrescentou à Lei dos Registros Públicos – Lei nº 6.015/73, o art. 216-A,  admitindo o pedido de reconhecimento da usucapião extrajudicial, mas sem prejuízo da via jurisdicional.

A previsão trazida pelo artigo 216-A da Lei de Registros Públicos (lei 6.015/73) admite formular pedido extrajudicial de usucapião diretamente perante o Cartório do Registro de Imóveis da comarca em que se situa o imóvel usucapiendo. O dispositivo não faz exigências em termos de tamanho do bem, ou mesmo da necessidade de uso para moradia, o que amplia a sua utilização para quase todas as espécies de usucapião existentes no ordenamento jurídico.

Para iniciar o processamento da usucapião extrajudicial, o interessado deverá apresentar requerimento ao cartório competente, instruindo-o com uma série de documentos cuja previsão encontra-se expressa no dispositivo legal em questão: ata notarial atestando o tempo de posse; planta e memorial descritivo assinado por profissional legalmente habilitado; certidões negativas dos distribuidores da comarca da situação do imóvel e do domicílio do requerente; justo título ou outros documentos que demonstrem origem da posse, continuidade, natureza e tempo, tais como o pagamento dos impostos e taxas que incidirem sobre o imóvel.

A nova redação dada ao artigo 216-A, após a vigência da Lei 13.465/17, trouxe modificações que facilitaram o procedimento cartorário no intuito de obter a efetiva aquisição da propriedade por parte do possuidor.

A título de exemplo, uma delas é a que dispõe sobre a insuficiência dos documentos apresentados pelo possuidor no decorrer do procedimento. Assim, em caso de ausência de alguns dos documentos exigidos para o procedimento cartorário, o artigo 216-A, em seu parágrafo 15, dispõe que a posse e os demais dados necessários poderão ser comprovados em procedimento de justificação administrativa perante a serventia extrajudicial, que obedecerá, no que couber, ao disposto no § 5^o do artigo 381 e ao rito previsto nos artigos 382 e 383 do Código de Processo Civil vigente.

Quanto aos entes estatais e interessados, dispõe o parágrafo 3º da mesma norma que o oficial de registros deverá dar ciência à União, ao Estado, ao Distrito Federal e ao Município, pessoalmente ou pelo correio, para que se manifestem em quinze dias. Também deverá o oficial promover a publicação de edital de grande circulação, para a ciência de terceiros eventualmente interessados, que também poderão se manifestar em quinze dias.

Caso o notificando não seja encontrado, ou estiver em local incerto e não sabido, o fato deve ser certificado pelo registrador, que deverá promover a sua notificação por edital mediante publicação, por duas vezes, em jornal local de grande circulação, pelo prazo de quinze dias cada um, interpretado o silêncio do notificando como concordância.

Transcorrido o prazo de manifestação, depois de publicado o edital, sem diligências pendentes e estando em ordem toda a documentação, o oficial do registro de imóveis registrará a aquisição do imóvel com as descrições apresentadas, sendo permitida a abertura de matrícula, se for o caso.

Como se verifica, são muitos os benefícios trazidos pela possibilidade de usucapião extrajudicial, em caráter alternativo ao devido processo legal, o que evidencia a preocupação no ordenamento jurídico em proporcionar à população o acesso à propriedade.

Acerca dos benefícios da usucapião extrajudicial, ressaltam Schappo e Garcia:

“A possibilidade da usucapião extrajudicial, ainda que com suas problemáticas, causa uma série de benesses. Cita-se a celeridade como principal ponto, aliada à desjudicialização e à inserção de uma cultura extrajudicializada pautada na conciliação. Nos casos em que for possível preencher todos os requisitos, será possível a celeridade, com previsão de duração aproximada de 90 a 120 dias. Em contraponto aos anos que se aguardam até o deferimento da usucapião judicial.” (SCHAPPO, Alexandre; GARCIA, Denise Schmitt Siqueira. Usucapião extrajudicial: uma análise crítica da redação do art. 1.071 do novo Código de Processo Civil. Justiça do Direito, v. 30, n. 1, p. 75-90, jan./abr. 2016. Disponível em www.egov.ufsc.br/portal/sites/default/files/5922-19797-1-pb.pdf. Acesso em 15.03.2020).

Certamente, o benefício da celeridade no processo da aquisição do direito de propriedade resta evidente. Além disso, destaca-se a diminuição das demandas desta natureza no Poder Judiciário e uma menor onerosidade do procedimento, pois não ocorrerão gastos com perícias, laudos técnicos, dentre outras particularidades que podem ser exigíveis pela via judicial.

Assim, nota-se que, desde que corretamente interpretado, o instituto da usucapião extrajudicial consiste em importante instrumento para a regularização fundiária brasileira. É, sem dúvida, mais um avanço do legislador no caminho para a desjudicialização, tão necessária na sociedade atual.