Construções em Terreno Alheio: As Regras de Acessões Artificiais

Especialmente nas situações de divórcio e partilha de bens, é sempre comum nos depararmos com a seguinte indagação: quando alguém constrói em terreno alheio, tem direito à propriedade deste bem? Ou, não sendo possível a obtenção da propriedade, seria cabível algum tipo de indenização? Este assunto torna-se recorrente nos fóruns e Tribunais, pois há inúmeras famílias que muitas vezes optam por construir em terrenos que são de propriedade de parentes, como sogro(a), irmãos, cunhado(a), genitores, seja por razão de comodidade ou por alguma dificuldade financeira.

Para que possamos nos debruçar sobre estas questões, é necessário entender que a construção erigida sobre um terreno faz parte da categoria das chamadas acessões artificiais, que por sua vez não se confundem com as benfeitorias. A acessão é um modo de aquisição da propriedade, por meio do qual o proprietário de um bem passa a adquirir a titularidade de tudo que a ele se adere. Na acessão ocorre o acréscimo, a junção de uma nova coisa àquela anteriormente existente. Como modo de aquisição da propriedade, as acessões podem ser naturais (advindas de fenômenos da natureza, como a formação de ilhas, aluvião, avulsão e álveo abandonado) ou artificiais, quando resultam de atos humanos. Nesta última categoria, que aqui nos interessa, enquadram-se as construções e as plantações.

Acessões artificiais e benfeitorias são institutos que não se confundem. Isto porque as benfeitorias são melhoramentos produzidos na coisa, e estão incluídas na classe das coisas acessórias. Podem ser necessárias, úteis ou voluptuárias. Já as acessões artificiais consistem em “obras que criam coisas novas e distintas, aderindo à propriedade preexistente” (FARIAS; ROSENVALD, 2018, p. 502).

A regra principal das acessões artificiais encontra-se disposta no artigo 1.253 do Código Civil atual: toda construção ou plantação existente em um terreno presume-se feita pelo proprietário, até prova em contrário. Nota-se que o legislador trouxe uma presunção apenas relativa, que poderá ser elidida, portanto, por prova em contrário: se “A” é o dono do terreno, então presume-se que a construção ou plantação feita neste terreno também pertence a “A”.

Ocorre que, nas mais diversas situações cotidianas, nem sempre quem constrói é necessariamente dono da propriedade do terreno. Sabe-se que, no ordenamento jurídico brasileiro, apenas quem registra é dono (artigo 1.245 do Código Civil). Portanto, não se transfere o direito de propriedade apenas pelo contrato de compra e venda, e nem mesmo pela escritura pública lavrada em Cartório de Notas: a transferência da propriedade de bem imóvel somente ocorre com o registro da escritura pública no competente Cartório de Registro de Imóveis da localidade do bem. Sendo assim, suponha-se que uma determinada pessoa, munida apenas de justo título e boa-fé (um contrato de compra e venda não registrado, por exemplo), constrói em um terreno tendo a plena convicção de que o terreno a ela pertence por direito.  Entretanto, passados alguns anos, surge o legítimo proprietário deste terreno, reivindicando o seu direito de propriedade com base no registro. Nesta situação, o construtor de boa-fé teria algum direito?

A resposta é positiva, nos termos do artigo 1.255 do Código Civil atual. Mas vejamos: nem sempre o construtor de boa-fé irá adquirir a propriedade do terreno. Segundo o caput deste dispositivo, aquele que construiu ou plantou em terreno alheio de boa-fé tem direito à indenização, mas o dono do terreno adquirirá a construção ou plantação. Nota-se que a boa-fé, para as regras de acessões artificiais, é SUBJETIVA, e portanto decorre do animus, da intenção do agente. Aquele que construiu em terreno alheio ignorando qualquer vício está de boa-fé; ao contrário, encontra-se de má fé aquele que levantou construção sabendo não ser o proprietário do solo.

Nesta mesma linha de raciocínio, destaca-se a curiosa solução trazida pelo parágrafo único do mesmo artigo 1.255 do Código Civil: aquele que construiu de boa-fé em terreno alheio poderá adquirir a propriedade do terreno, se comprovar que a construção excede consideravelmente o valor do terreno. Neste caso, para que não haja enriquecimento sem causa, o construtor terá que pagar indenização ao dono do solo, cujo valor será fixado judicialmente, se não houver acordo. É, portanto, a chamada acessão inversa: aqui inverte-se a regra geral de que a construção adere ao terreno.

Feitas estas abordagens iniciais, voltamos à indagação inicial: então se uma pessoa gastou elevada quantia de dinheiro e construiu no terreno de seu parente, ela poderá ter direito à propriedade do terreno? (In)felizmente não! A resposta negativa se justifica pelo seguinte motivo: a regra da acessão inversa (artigo 1.255, parágrafo único do CC) somente se aplica ao construtor de boa-fé. Para as situações em que alguém constrói em terreno alheio sabendo não lhe pertencer a propriedade, aplica-se o disposto no artigo seguinte, o 1.256 do Código Civil:

“Se de ambas as partes houve má-fé, adquirirá o proprietário as sementes, plantas e construções, devendo ressarcir o valor das acessões. Parágrafo único. Presume-se má-fé no proprietário, quando o trabalho de construção, ou lavoura, se fez em sua presença e sem impugnação sua.

Trata-se de uma situação onde o legislador presumiu a má-fé na pessoa do proprietário do terreno, pois este não impugnou a construção; e por outro lado, o construtor levantou as obras tendo plena ciência de não lhe pertencer o terreno.

Assim, a solução dada pelo ordenamento jurídico será a seguinte: aquele que construiu no terreno de um parente não terá direito à propriedade deste bem, mesmo que comprove ter gastado quantia elevada se comparado ao valor do terreno; no entanto, terá direito à indenização pelos gastos com a construção, sendo também cabível o direito de retenção do bem. Não cabe, portanto, nem a aplicação da acessão inversa e nem a usucapião do bem, via de regra.

Outra alternativa para solucionar este impasse é firmar um negócio jurídico com o proprietário do terreno, para que ele voluntariamente ceda o direito de laje ao construtor, mediante registro no Cartório de Registro de Imóveis, o que irá conferir plena autonomia à construção. Esta solução já é possível desde o ano de 2017, quando o legislador, por meio da lei 13.465/17, inseriu o direito de laje como um novo direito real no ordenamento jurídico brasileiro.

O importante, de qualquer modo, é analisar com muita cautela qual é a melhor forma de evitar ou mesmo diminuir o prejuízo que poderá ser causado às partes envolvidas nestas inúmeras situações cotidianas que envolvem as construções em solo alheio.

REFERÊNCIAS

FARIAS, Cristiano Chaves; ROSENVALD, Nelson. Curso de Direito Civil: Direitos Reais. 14 Ed. Salvador: JusPodivm, 2018.